Grundsätzlich entsteht der Provisionsanspruch eines Maklers mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts (§ 7 Abs 1 MaklerG).
Der Anspruch entfällt allerdings, wenn der Vertrag aus Gründen, die nicht vom Auftraggeber zu vertreten sind, nicht ausgeführt wird. Wann solche Gründe vorliegen, ist stets im Einzelfall zu beurteilen.
In einer aktuellen Entscheidung hat sich der Oberste Gerichtshof mit den Auswirkungen einer möglichen Demenz des Verkäufers einer Liegenschaft und einer daraus resultierenden einvernehmlichen Vertragsauflösung auseinandergesetzt. Im vorliegenden Fall hatte der Verkäufer Mitte 2015 eine Verkaufsvollmacht erteilt. In diesem Zeitpunkt war er – wie im Laufe des Verfahrens festgestellt wurde – geschäftsfähig. Allerdings wurde nur wenige Monate zuvor die Angehörigenvollmacht des Verkäufers im Österreichischen Zentralen Vertretungsverzeichnis (ÖZVV) registriert. Dementsprechend durfte der Käufer berechtigte Zweifel an der Geschäftsfähigkeit des Verkäufers haben, weil eine Angehörigenvollmacht eine psychische Krankheit oder geistige Behinderung voraussetzt, weshalb die betroffene Person Rechtsgeschäfte des täglichen Lebens nicht selbst besorgen kann. Für den beklagten Käufer war es unzumutbar, das Risiko einer späteren Vertragsauflösung aufgrund eines Wurzelmangels zu tragen. Daher war ein wichtiger Grund für eine einvernehmliche Auflösung gegeben. Dass der Käufer keine Aufklärung hinsichtlich der Geschäftsfähigkeit des Verkäufers betrieben hatte, schadete nicht, hieß es weiter in der Entscheidung. Dies wäre ein Übergriff in den zutiefst persönlichen Privatbereich des Vertragspartners gewesen, der ohnehin wenig Erfolg versprochen hätte. Letztlich hätte nur ein Gutachten den Vertragsparteien einigermaßen Klarheit verschafft. Die Einholung eines Gutachtens war aber beiden Parteien nicht zumutbar. Auch war entscheidend, dass es nicht um das allgemeine Vertragsrisiko bei betagten Menschen ging, sondern um die Beseitigung von berechtigten Zweifeln an der Genesung von einem dokumentierten Gesundheitszustand (7 Ob 72/20v).
Der OGH hat bereits mehrfach ausgesprochen, dass es sich bei einer einvernehmlichen Auflösung wegen eines Wurzelmangels um einen wichtigen Grund handelt, der zum Entfall der Provision führt (RS0029675).